23.06.2025 • 7 min. tempo di lettura
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Dopo anni di boom immobiliare e una fase di correzione dei prezzi nel 2022 e 2023, la domanda per il 2024 è: il mercato ha toccato il fondo? Il mercato è caratterizzato da differenze: Mentre in alcune regioni i prezzi si stabilizzano o tornano a crescere leggermente, in altre regioni si continua a registrare un calo dei prezzi. Gli immobili esistenti più vecchi, in particolare, sono sotto pressione a causa degli elevati costi di costruzione e ristrutturazione, mentre gli investimenti stanno aumentando di nuovo nelle ricercate località A. Tuttavia, l'andamento dei prezzi varia in modo significativo a seconda della regione: dove sono attualmente gli immobili più costosi in Germania - e dove quelli più convenienti? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi medi di acquisto e di affitto* nei 400 distretti rurali e urbani nel 2024 rispetto al 2023 e hanno esaminato in particolare le 20 regioni più costose e più convenienti in termini di prezzi degli immobili.
Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN:
"Il mercato immobiliare è caratterizzato da nuove opportunità, anche se permangono incertezze economiche e geopolitiche. Mentre gli acquirenti continuano a prestare maggiore attenzione all'efficienza energetica e alla stabilità del valore a lungo termine, l'acquisto di immobili esistenti più vecchi richiede un calcolo preciso dei costi di ristrutturazione. Allo stesso tempo, gli elevati costi di costruzione e la sostenuta domanda di abitazioni si traducono in un'offerta limitata di immobili di nuova costruzione, che fa lievitare soprattutto i prezzi degli affitti. Nel 2024 i prezzi degli affitti sono aumentati in modo quasi generalizzato, raggiungendo addirittura cifre a due cifre in alcuni distretti urbani e rurali. Soprattutto in vista dell'aumento degli affitti, l'acquisto di immobili residenziali è un'alternativa sensata per proteggersi dall'aumento dei costi abitativi a lungo termine e per investire nella propria previdenza e sicurezza per la vecchiaia. Inoltre, l'attuale mercato offre agli acquirenti di immobili l'opportunità di beneficiare di prezzi più bassi in molte regioni prima che la domanda torni a crescere. Consigliamo quindi di agire subito invece di aspettare, perché chissà quanto durerà l'attuale situazione di mercato con prezzi ridotti."
Distretti rurali e urbani con i prezzi degli immobili più cari
Non sorprende che la top 20 delle regioni tedesche con i prezzi più elevati al metro quadro comprenda 14 distretti rurali e urbani, tutti situati in Baviera. Sono rappresentati anche gli Stati federali di Schleswig-Holstein, Assia, due volte Baden-Württemberg e i distretti urbani di Amburgo e Berlino. Gli acquirenti di immobili devono ancora pagare i prezzi più alti per metro quadro in Germania nella città di Monaco di Baviera, con una media di 8.028 euro/m2 (affitto: 19,62 euro/m2), seguita dal distretto di Monaco di Baviera con 7.424 euro/m2 (affitto: 16,90 euro/m2) e da Miesbach, vicino al lago Tegernsee, con 7.301 euro/m2 (affitto: 13,81 euro/m2). Anche i distretti bavaresi di Starnberg con 6.975 €/m2 (affitto: 15,91 €/m2), Ebersberg con 6.357 €/m2 (affitto: 15,04 €/m2) e Garmisch-Partenkirchen con 6.206 €/m2 (affitto: 13,08 €/m2) fanno parte del gruppo di testa.
Volker Stich, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN di Monaco e Monaco-Bogenhausen:
"La normalità di Monaco significa: poco spazio abitativo, ma un'elevata domanda in città e nel distretto. Sette delle 40 società DAX hanno sede a Monaco e dintorni. Inoltre, l'area metropolitana di Monaco attrae le persone con il suo altissimo valore ricreativo, le eccellenti scuole e università, l'ampia gamma di attività artistiche e culturali, le ottime infrastrutture e lo stile di vita bavarese. Monaco di Baviera è e rimane molto richiesta. Il mercato immobiliare di Monaco e dintorni è solido. I prezzi eccessivi e insufficienti sul mercato sono stati corretti. A Monaco si è tornati alla normalità. Tuttavia, la costruzione di nuovi immobili rimane una sfida. Alcuni promotori immobiliari si trovano ad affrontare una situazione difficile: devono fare i conti con i prezzi elevati per l'acquisto dei terreni, mentre allo stesso tempo i costi di costruzione sono aumentati notevolmente. Inoltre, i venditori dovranno ancora dire addio alle aspettative di prezzo irrealistiche, ma non ci saranno nemmeno occasioni per gli acquirenti. Rispetto ad altre aree metropolitane tedesche, Monaco sarà sempre un po' più esclusiva in termini di prezzi".
Anche il distretto di Nordfriesland nello Schleswig-Holstein è tra i primi 20 distretti urbani e rurali più costosi in termini di prezzi degli immobili, con una media di 6.153 euro/m2 (affitto: 10,12 euro/m2). Anche qui i prezzi medi al metro quadro sono aumentati del 2,4% rispetto all'anno precedente. Vale la pena notare che tre quarti di tutti i distretti urbani e rurali hanno registrato un calo dei prezzi nel 2024 rispetto al 2023.
Martin Weiß, direttore della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Sylt
"L'elevato livello dei prezzi degli immobili nel distretto della Frisia settentrionale continua a essere trainato dalle isole della Frisia settentrionale, in particolare dall'isola di Sylt. Gli attuali prezzi al metro quadro sono rimasti stabili. È il momento delle opportunità e lo spostamento verso un mercato degli acquirenti crea un margine di manovra per la negoziazione dei prezzi. Tuttavia, stiamo anche assistendo a una maggiore attenzione per le proprietà esistenti, che sono diventate più interessanti dal punto di vista dei prezzi, mentre i progetti di nuova costruzione sono caratterizzati da alti costi di costruzione e da terreni solitamente acquistati a caro prezzo."
Fig. 1: Andamento dei prezzi di acquisto e di locazione nei 400 distretti rurali e urbani tedeschi, 2024 rispetto al 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tra circa 5.000 euro/m2 e 6.000 euro/m2 in media ad Amburgo.000/m2 in mediaad Amburgo (affitto: 13,46 €/m2), nel distretto di Freising (affitto: 12,78 €/m2), nel distretto e nella città di Rosenheim (affitto: rispettivamente 11,92 €/m2 e 13,01 €/m2), a Friburgo in Brisgovia (affitto: 14,04 €/m2), Francoforte sul Meno (affitto: 15,29 €/m2), nei distretti di Dachau (affitto: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (affitto: 13,35 €/m2) e Fürstenfeldbruck (affitto: 15,54 €/m2). Ciò che colpisce in questo gruppo è che solo a Friburgo in Brisgovia i prezzi al metro quadro per case e condomini sono aumentati nel 2024 rispetto al 2023 - del 4,9%.
Julia Sacher, responsabile della filiale di VON POLL IMMOBILIEN Freiburg im Breisgau:
"I prezzi degli immobili a Friburgo in Brisgovia si sono stabilizzati, anche se in alcuni segmenti si registrano ancora lievi cali, soprattutto per gli immobili più costosi o da ristrutturare. Gli appartamenti e le case ad alto consumo energetico in buone posizioni rimangono particolarmente richiesti. Gli elevati costi di finanziamento e i crescenti requisiti normativi continuano a rappresentare una sfida. Nel complesso, tuttavia, il mercato di Friburgo si sta dimostrando resistente, con un chiaro spostamento verso acquirenti ben preparati e flessibili. In generale, i venditori devono essere preparati a tempi di commercializzazione più lunghi e a prezzi di richiesta più realistici. Gli immobili da ristrutturare o con un bilancio energetico insufficiente continueranno probabilmente a essere più difficili da vendere. Una trattativa flessibile sul prezzo e una buona presentazione dell'immobile sono fondamentali. Gli acquirenti con un patrimonio netto sufficiente possono ancora essere trovati nelle posizioni migliori".
Tra le 20 regioni con i prezzi degli immobili più cari in Germania figurano anche la capitale Berlino con una media di 4.870 euro/m2 (affitto: 15,00 euro/m2), i distretti di Erding con 4.835 euro/m2 (affitto: 12,75 euro/m2) e Berchtesgadener Land con 4.813 euro/m2 (affitto: 11,17 euro/m2) e Stoccarda con 4.756 euro/m2 (affitto: 14,70 euro/m2).
Distretti rurali e urbani con i prezzi degli immobili più favorevoli
Dopo le regioni più costose, è interessante dare un'occhiata anche ai distretti urbani e rurali in cui il prezzo medio al metro quadro degli immobili residenziali in vendita è il più conveniente in Germania. È sorprendente che le 20 regioni più convenienti includano un totale di 17 distretti urbani e rurali negli Stati federali della Germania orientale, tra cui Turingia, Sassonia, Sassonia-Anhalt e Brandeburgo in particolare. Di conseguenza, gli acquirenti di immobili possono aspettarsi di pagare meno nei distretti turingi di Greiz, con una media di 1.133 euro/m2 (affitto: 5,64 euro/m2), Altenburger Land con 1.179 euro/m2 (affitto: 5,87 euro/m2), il distretto di Saale-Orla con 1.190 euro/m2 (affitto: 6,63 euro/m2) e il distretto di Vogtland in Sassonia con 1.196 euro/m2 (affitto: 6,63 euro/m2).
Contrariamente alla tendenza che vede i prezzi degli immobili nel 2024 per lo più in calo rispetto al 2023, sono aumentati del 13,8% tra i 20 distretti urbani e rurali più economici nel distretto di Saale-Orla - il terzo più forte aumento dei prezzi per gli immobili residenziali in Germania - così come del 12,8% nell'Elbe-Elster, del 7,2% a Hildburghausen, del 4,7% a Wittenberg, del 4,2% nell'Erzgebirgskreis e dell'1,3% nel distretto urbano di Gera.
Dominik Köhler, direttore della filiale VON POLL IMMOBILIEN Weimar:
"Il mercato immobiliare della Turingia mostra uno sviluppo differenziato. Nei centri urbani come Erfurt, Weimar e Jena, i prezzi rimangono sostanzialmente costanti a causa della stabilità della domanda. Nelle zone rurali, invece, la contrazione e l'invecchiamento della popolazione e l'aumento del tasso di sfitto stanno portando a un calo dei prezzi degli immobili, anche se gli acquirenti hanno una scelta più ampia e spesso possono negoziare condizioni migliori. Tuttavia, i venditori devono aspettarsi tempi di commercializzazione più lunghi. Si prevede che le tendenze descritte sopra continueranno. Nelle città della Turingia si sta investendo maggiormente nella densificazione urbana per soddisfare l'elevata domanda. Allo stesso tempo, si sta cercando di rivitalizzare le aree rurali attraverso programmi di finanziamento e progetti infrastrutturali per contrastare il declino demografico".
Tra i 1.200 euro/m2e i 1.300 euro/m2 sono i prezzi medi degli immobili.300 €/m2 sono i prezzi medi degli immobili per case e condomini nel distretto Erzgebirgskreis della Sassonia (affitto: 5,56 €/m2), nel distretto Elbe-Elster del Brandeburgo (affitto: 6,08 €/m2), nel distretto Görlitz della Sassonia (affitto: 5,65 €/m2) e nei distretti turingi di Unstrut-Hainich-Kreis (affitto: 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (affitto: 6,83 €/m2), il distretto urbano di Gera (affitto: 6,22 €/m2), il Kyffhäuserkreis (affitto: 6,63 €/m2) e il distretto di Mansfeld-Südharz in Sassonia-Anhalt (affitto: 6,03 €/m2).
Fig. 2: Panoramica dei distretti rurali e urbani con i prezzi di acquisto più cari e più economici, 2024 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
La top 20 delle regioni più convenienti, anche se nella fascia alta, comprende anche i distretti di Zwickau in Sassonia con una media di 1.307 €/m2 (affitto: 5,81 €/m2), il distretto di Salzland in Sassonia-Anhalt con 1.314 €/m2 (affitto: 6,15 €/m2), Holzminden in Bassa Sassonia con 1.385 €/m2 (affitto: 6,46 €/m2), Wittenberg in Sassonia-Anhalt con 1.387 €/m2 (affitto: 6,03 €/m2).387 €/m2 (affitto: 6,51 €/m2), Hildburghausen in Turingia con 1.387 €/m2 (affitto: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg in Bassa Sassonia con 1.403 €/m2 (affitto: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis in Assia con 1.408 €/m2 (affitto: 6,80 €/m2) e Eichsfeld in Turingia con 1.410 €/m2 (affitto: 7,54 €/m2).
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Panoramica tabellare e classifica dei prezzi degli immobili nel 2024 per tutti i distretti rurali e urbani della Germania, ordinati per Stato federale.
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*Labase dei dati per l'analisi dei prezzi d'acquisto e d'affitto delle case unifamiliari e bifamiliari e degli appartamenti si basa sui prezzi medi richiesti nel 2024 e nel 2023 da empirica-regio (dati di mercato VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
